Guida rapida al mutuo per la casa

Normalmente acquistare una casa è una operazione decisamente superiore agli sforzi economici del singolo, che non dispone dell’intera cifra, per cui è costretto a concludere un mutuo con una banca. Attraverso il mutuo, infatti, la banca eroga l’intera somma richiesta (una percentuale sostanziale del prezzo dell’immobile) in un'unica soluzione anticipata, e il debitore restituisce la somma a rate. Nello scambio il consumatore diventa proprietario di casa (cosa che non avrebbe potuto fare senza il prestito) mentre la banca ottiene, oltre alla restituzione del capitale (garantita dall’ipoteca sulla casa), una maggiorazione degli interessi, grazie ai quali ottiene un profitto.

 

Ma andiamo con ordine.

 

Vedete una bella casa, e decidete di acquistarla, ma non avete i soldi. Immaginiamo che la casa costi 100.000, e vi recate in banca per il mutuo. In banca vi diranno che in ogni caso non vi presteranno mai l’intera somma, ma al massimo l’80% del valore dell’immobile, nonostante l’ipoteca sia, ovviamente, sul 100% dell’immobile. Questo perché nel caso in cui smettiate di pagare le rate quando ancora mancano parecchi anni all’estinzione del debito la vendita dell’immobile anche al 100% del suo valore non ricompensa a sufficienza il mancato guadagno della banca: ecco perché la garanzia deve avere un valore superiore al capitale prestato!

 

In ogni caso la banca, per verificare effettivamente quanto vale la garanzia e quanto prestarvi (i due valori, come abbiamo visto, sono strettamente correlati) non si accontenta certo del prezzo fissato dal venditore, ma è necessaria una perizia tecnica, redatta da un perito indicato dalla banca o da voi (il costo della perizia è a carico vostro in entrambi i casi), anche se spesso le banche si affidano ad una propria perizia interna basata sui dati catastali dell’immobile, perizia che non ha costi per il consumatore.

 

Stabilito il valore dell’immobile e fissato il capitale (poniamo € 80.000, l’80% dei 100.000 che ci servono: gli altri 20.000 dovremo metterceli noi di tasca nostra) dobbiamo stabilire le condizioni del mutuo: quanto costerà alla fine, a tasso fisso o variabile, di che durata etc. Un facile modo di partenza, prima di stabilire queste variabili tecniche, è stabilire la misura della rata: mentre può risultare di difficile comprensione stabilire lo spread dei tassi di cambio nel tempo, sappiamo implicitamente quanto possiamo permetterci al mese (o a trimestre, o a semestre). Una buona norma è stabilire una rata massima del 33% del proprio reddito, per poter essere in grado di sopportare le rate anche durante periodi economicamente negative, o con contingenti spese impreviste.

 

Stabilita insieme alla banca la misura massima della rata potete decidere la durata del prestito (ossia in quanti anno finirete di pagarlo). Come regola generale più breve è la durata più le rate sono alte (ma più basso sarà il costo complessivo del mutuo, rincarato degli interessi); più la durata è lunga più le rate sono basse (ma gli interessi maggiori, con aumento del costo complessivo degli interessi).

 

A tasso fisso o variabile?

 

Per “tasso” si intende  il tasso di interesse applicato alle singole rate del mutuo. Con il mutuo a tasso fisso il consumatore ha il vantaggio di conoscere l’importo di tutte le singole rate che dovrà pagare e di conoscere anche il costo totale che avrà avuto il mutuo alla fine del pagamento. Lo svantaggio è che, in caso di calo dei tassi di mercato, il consumatore non potrà avvantaggiarsene.

Col mutuo a tasso variabile il tasso di interesse delle rate (e conseguentemente la misura delle rate) varia al variare dei tassi di mercato, per cui le rate possono abbassarsi o anche aumentare oltre la soglia di un terzo del proprio reddito, o persino variare di numero (ossia aumentando la durata del mutuo).

Naturalmente sono possibili anche posizioni intermedie a tasso fisso e variabile, che in vari modi combinano tra loro vantaggi e svantaggi dei due tassi.

 

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito; il piano stabilisce l’importo, la rata entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle rate (mensili, trimestrali, semestrali), i criteri per determinare l'ammontar’ di ogni rata.

In particolare la rata è composta di due elementi:

- quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;

-  quota interessi, cioè l’interesse maturato in base al tasso applicato.

Esistono diversi meccanismi di ammortamento, ma in Italia quello più diffuso è il cd. ammortamento “alla francese”, in base al quale la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

In pratica all’inizio si pagano soprattutto interessi; mano a mano che il capitale viene restituito la quota degli interesse nella singola rata diminuisce mentre aumenta la quota capitale.

Ciò, peraltro, incide sulle detrazioni fiscali, considerando che sono detraibili soltanto gli interessi sui mutui, non l’intera rata.

Un esempio concreto aiuterà a comprendere l’ammortamento alla francese:

ipotizziamo un prestito di 145.00 in 15 anni a tasso fisso del 5,3%, a rate mensili e ammortamento alla francese.

La rata sarà sempre di € 1.169 ma, mentre nella prima rata la quota capitale sarà di € 529 e la quota interessi di € 640, nell’ultima la quota capitale sarà di € 1164 e la quota interessi di € 5.

 

 

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