Entra in vigore la riforma del Condominio. E ora?

   Dal 18/6/2013 entrano in vigore le nuove norme condominiali, varate con la L 11/12/2012 n. 220, riforma storica soprattutto perché la materia era rimasta identica a se stessa da ben 70 anni, e affidata esclusivamente al Codice Civile.

   Non è un caso che la materia condominiale costituisca una sensibile percentuale delle liti che intasano il nostro sistema giudiziario, e che le soluzioni delle varie problematiche siano finora state affidate esclusivamente alla giurisprudenza, soprattutto a quella più creativa. Se poi la riforma mitigherà o accentuerà ancora di più le liti in condominio prima e in tribunale poi, questo è tutto da vedere.

   Tra le principali direttrici della riforma possiamo segnalare l’accentuazione del carattere soggettivo del Condominio, che è e rimane un ente di gestione, ma soggetto ad alcune formalità, tra cui l’obbligo di avere un proprio Codice Fiscale Condominiale, un proprio Conto Corrente Condominiale sul quale transitano tutti i movimenti di denaro del condominio, un’assicurazione da responsabilità civile.

   Il Condominio è tenuto inoltre a tenere un bilancio condominiale, con tanto di stato patrimoniale e relazione accompagnatoria, da tenere a disposizione dei condomini. Deve inoltre tenere un registro di anagrafe condominiale, con l’indicazione di tutti i condomini, e conservare copia di tutti i verbali e di tutte le mozioni.

   Opzionale è invece la nomina di un amministratore, obbligatoria quando i condomini sono più di otto (anziché più di quattro). Ad affiancare l’amministratore, quando i condomini sono più di 11, potrà esservi un consiglio di condominio di tre membri, con funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’amministratore.

    Anche le nuove tecnologie possono influire slla vita del condominio, dato che è possibile attivare un sito web condominiale, gestito dall’amministratore, sul quale ognuno dei condomini, con un’apposita password (per salvaguardare la privacy) potrà vedere i bilanci, i verbali d’assemblea e quanto altro. Nella stessa ottica gli avvisi di convocazione di assemblea possono essere inviati a mezzo PEC, naturalmente ai condomini che ne siano in possesso.

   Sono state modificate al ribasso le quote di maggioranza necessarie per l’approvazione in prima e seconda convocazione, e rinforzati i poteri dell’amministratore con la possibilità di erogare delle sanzioni pecuniarie ai condomini indisciplinati.

   Tra le novità più interessanti vi è la prededuzione dei crediti condominiali in caso di fallimento o altre procedure concorsuali subite dal singolo condominio; in particolare i crediti condominiali sono preferiti non solo rispetto ai crediti chirografari, ma persino a quelli privilegiati.

   Un altro aspetto che più volte era emerso in giurisprudenza è la solidarietà dei condomini rispetto ai terzi. Spessissimo succedeva che ad esempio un condomino si rifiutasse di pagare la propria quota di riscaldamento comune, e che gli altri condomini erano costretti a coprire la sua quota, oppure a subire l’esecuzione da parte del fornitore, che, data la solidarietà tra condomini, poteva agire contro chiunque, non necessariamente contro il condomino moroso.

  Con la riforma, invece, la solidarietà passiva tra i condomini è sussidiaria rispetto alla preventiva escussione del condomino moroso, purché l’amministratore comunichi ai creditori il nome dell’inquilino moroso.

   Confermata inoltre la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso sulla base dei verbali di approvazione del bilancio, salvo che ora non costituisce più una scelta, ma un obbligo per l'amministratore, trascorsi sei mesi dall'approvazione.

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